İnsanoğlunun yerleşik hayata geçmesinin sonucu olarak, bireylerin en büyük gayesi, sabit bir yaşam alanına kavuşmak ve yaşadığı toprağın sahibi olabilmektir. Her birey, elde ettiği gelirin bir bölümü ile önce gayrimenkul sahibi olmak ister. Bu gayrimenkul kimi zaman sadece başını sokabileceği bir ev iken, kimi zaman da yatırımlarını değerlendirebileceği bir toprak parçası olabilmektedir.

Peki, ileride değerleneceği düşüncesiyle yatırımlarınızı değerlendirmek için veya bir gün ev yapabilme ümidiyle yıllar önce satın aldığınız bir arsanın sizin bilginiz dışında satıldığını öğrenseniz ne yapardınız? Aklınıza gelen ilk soru kuşkusuz şu olurdu: Nasıl olabilir? Benim yerim benden habersiz nasıl satılabilir?

Bunun iki şekli vardır:

1. İmar Kanunu 18. Madde: İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.

Gelişen kentin hem bireysel hem de kamusal ihtiyaçları doğrultusunda belediyeler, imar planlarını hazırlar ve uygularlar. Bunu yaparken de İmar Kanunu 18. Madde nedeniyle hak sahiplerinin onayını aramaz. Askı süresi içinde itiraz da olmadığı takdirde bu imar planları kesinleşir. Eğer satın aldığınız taşınmaz, henüz imar uygulaması yapılmamış (halk arasındaki deyimiyle “18. madde geçmemiş”) kadastral bir parsel ise, kentin gelişim yönü doğrultusunda zaman içinde imar uygulaması görmesi kaçınılmazdır.

Bu nedenle, eğer satın aldığınız arsanıza uzun süre uğramaz ve o bölgedeki değişiklikleri takip etmez iseniz, imar uygulamasından da haberdar olamaz, taşınmazın yeni parsel numarasını, yeni yüzölçümünü ve hatta yeni yerini öğrenemezsiniz. 

Gelişmeler bununla da kalmaz. Şehircilik ilkeleri doğrultusunda imar planları ve yeni parselasyon planları hazırlanırken ister istemez hisseli taşınmazlar oluşabilmektedir. Yani zamanında tek başınıza malik iken, imar uygulamasından sonra başkaları ile ortak olabilmektesiniz.

İşte bu durumda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davaları gündeme gelebilmektedir. Zira doğaldır ki, hiç kimse, başkasıyla ortak kalmaya zorlanamaz. Böyle bir dava açıldığında dava dilekçesi tüm paydaşlara tebliğ edilir. Eğer paydaşın güncel adresine ulaşılamaz ise ilanen tebligat yapılır ve bir gazetede yayımlanarak ilan edilir. Bu şekilde bir taşınmaz dava yoluyla satıldığında kendisine bu şekilde tebligat yapılmış olan paydaşların satıştan elde edilen payı mahkemenin belirleyeceği bir bankada vadeli hesapta değerlendirilmektedir. Ama itiraf edelim, hangi birimiz gazetelerde yayımlanan bu tip ilanları okuyoruz ki?

Eğer siz böyle bir taşınmazın maliki iseniz ve taşındığınız yeni adresinizi ilgili tapu dairesine ya da belediye emlak vergi dairesine bildirmezseniz ya da Nüfus Müdürlüğü’ne bildirerek güncelleme yaptırmazsanız, yıllar sonra taşınmazınızla ilgilenmek istediğinizde onun yerinde yeller estiğine tanık olabilirsiniz.

2. Aynı durum, söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasında da geçerli olmaktadır. Herhangi bir idare ya da üniversite tarafından kamulaştırma yapıldığında, gerek bu kamulaştırmanın bildirimi ve gerekse kamulaştırma bedelinin tespiti davasındaki bildirim de yine aynı usullerle yapılmaktadır. Bahsettiğimiz şekillerde adresinize tebligat yapılmış sayıldığından, kamulaştırmanın hiçbir aşamasında itiraz etme şanısınız olamamaktadır.

PEKİ, NE YAPMALI?

Bahsettiğimiz bu durumlarla karşılaşmamak için yapılması gereken şey aslında çok basit. Öncelikle satın aldığınız taşınmazınızın bulunduğu bölgedeki gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. İmar uygulaması bir gecede olmaz. Öncesinde mutlaka o bölgedeki insanların haberdar olması sağlanır. Belediyelerde askıya çıkartılır ve ilgililere itiraz hakkı tanınır.

Bunun dışında, tapu müdürlüğü, belediye emlak vergi dairesi ya da vergi dairesine bildirdiğiniz adresiniz değiştiği takdirde mutlaka yeni adresinizi ilgili kuruma yazılı olarak bildirin. Bu sayede taşınmazdan uzak kalsanız bile, güncel adresiniz resmi kurumlarda kayıtlı olduğu için gelişmelerden mutlaka haberdar olursunuz.

Son dönemde ülkemizde adrese dayalı nüfus kayıt sistemine geçiş gerçekleşmiştir. Herkesin güncel bilgileri sanal ortamda kayıtlı olduğundan ve mahkemelerle hemen hemen diğer tüm idareler bu sistemde eşgüdüm içinde yer aldığından yukarıda bahsettiğimiz sorunlar büyük oranda azalmıştır.

Ancak unutulmamalıdır ki, bütün sistemlerin temel unsuru insandır. Bu sistemin de en iyi şekilde işleyebilmesi için vatandaşların gerekli bilgilerini ve bu bilgilerdeki değişiklikleri düzenli olarak başta Nüfus Müdürlüğü olmak üzere, ilgili birimlere bildirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, en yeni teknoloji de olsa, en gelişmiş sistem de olsa istenen sonuçların elde edilemeyeceği ve kaybedenin yine bizler olacağı kuşkusuzdur.

Av. Ragıp BAŞOL

ragip_basol@hotmail.com