Gayrimenkul sektörü, ekonomik koşullar, faiz oranları, arz-talep dengesi ve yasal düzenlemeler gibi pek çok faktörden etkilenerek sürekli değişim gösteriyor. 2024 yılında, yüksek faiz oranlarının alıcı ve satıcıları birbirinden uzaklaştırdığı, konut fiyatlarının enflasyon karşısında reel olarak gerilediği ve kira fiyatlarının yüksek seyrettiği bir dönem yaşandı. 2025 yılına girerken, sektörde dengelenme sürecine girildiği gözlemleniyor.
2025 yılı sektörde aşırı zorlukların yaşanacağı bir dönem olmayacak ancak geçmiş yıllardan biriken bazı sorunların çözülmesi gerekecek. Konut stokunun artışı sınırlı kalırken, kiralık konut arzında büyük bir artış yaşandı. Bu durum, kira piyasasında dengelenme sürecini beraberinde getirirken, konut kredi faizlerindeki olası düşüşler, satışlarda kademeli bir hareketlilik yaratabilir.
Öte yandan, Türkiye’nin büyük şehirlerinde konut talebinin yoğunlaşması, fiyat ve kira artışlarını tetiklemeye devam ediyor. Ancak, sektörün sürdürülebilir bir yapıya kavuşması için yalnızca büyükşehirlerde yeni konut projeleri üretmek yerine, daha küçük yerleşim yerlerinin cazip hale getirilmesi, ulaşım altyapısının güçlendirilmesi ve ekonomik istikrarın sağlanması gibi uzun vadeli çözümler gündeme geliyor.
Bu yazıda, 2024 yılı boyunca yaşanan gelişmelerin ışığında, 2025 yılı için gayrimenkul sektörüne dair öngörüler ve piyasanın geleceğine dair değerlendirmeler ele alınacaktır.
2024 yılında konut kiralarının, özellikle büyük şehirlerde yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle %45’e varan oranlarda artış gösterdi. TÜİK verilerine göre aylık olarak kira artış oranı yayınlanıyor. Konut kiralarında %25 sınırı temmuz ayı itibari ile kalktı. 2024 ortalamasının %45 seviyelerinde kalmasının en büyük etkenlerinden biri de getirilen sınırlamalardı. 2024 yılı temmuz ayı sonrasında bu sınırlamaların kalkması sonrasında konut ve ticari gayrimenkul kiraları enflasyon, arz-talep dengesizliği ve ekonomik faktörler nedeniyle önemli ölçüde arttı. Yeniden kiralanan mülklerde piyasa fiyatlarının üzerinde aşırı kira artışlarının gerçekleşmesi olası görünmüyor. Son üç aylık verilere göre, yeni kiralamalarda fiyatların daha kontrollü bir seyir izlediği gözlemleniyor. Bu eğilim, 2025 yılı boyunca kira piyasasında daha dengeli bir sürecin yaşanacağına dair önemli bir işaret olarak değerlendirilmektedir.
Konut kiralarının düşmesi kesinlikle kısa vadeli bir çözümle mümkün olamaz. Sosyal konut arzını artırmak, yasal düzenlemeler yapmak ve ekonomik istikrar sağlamak temel adımlardır. Uygun fiyatlı sosyal konut projeleri ve kentsel dönüşümle arz artırılabilir. Burada yapılan en büyük hata yapılan sosyal konutların satılması, bunun yerine çok düşük fiyatla belli bir süre kiralanması düşünülmelidir. Bu süre sonunda kendini toplayanın o mülkten gitmesi ve yeni bir ailenin gelmesi planlanmalıdır. Yoksa bu yap sat döngüsü sonsuza kadar devam etmek zorunda kalacaktır.
Kira artış sınırı, boş konut vergisi gibi yasal önlemler kiralık piyasasını dengeleyebilir. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ulaşım altyapısının güçlendirilerek alternatif bölgelerin cazip hale getirilmesi de etkili olabilir. Ayrıca, kayıt dışı kiralamaların önlenmesi ve şeffaf bir kira piyasası oluşturulması önemlidir. Bu adımlar, kira fiyatlarını düşürerek daha erişilebilir bir konut piyasası yaratabilir. Ayrıca köylerden gelen göçün kentlerde birikmesi nedeniyle son on senede büyük arz talep dengesizlikleri oluştu. Aslında köye dönüşün özendirilmesi ve şehirlerin başka küçük şehirlere doğru iş alanları yaratılacak şekilde teşvik edilmesi sağlanması gerekiyor bu ancak uzun vadeli bir planla yapılabilir ancak o zaman konut fiyatlarında gerçekten düşüş görebiliriz.